De huizenmarkt trekt weer aan, en de kans is aanwezig dat wanneer u dit artikel leest, u van plan bent om een woning te kopen. Misschien heeft u zelfs recent mondeling een woning gekocht en bent u in afwachting van de schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken. Dat is slechts een formaliteit denkt u, en de champagne is al los. Maar is dat wel zo? Wanneer is er precies sprake van de aankoop van een woning?
Schriftelijkheidsvereiste
De wet zegt, kort gezegd, dat de koop van een woning door een particuliere koper schriftelijk moet worden aangegaan. Feitelijk moeten de handtekeningen dus gezet zijn. Voordat de koop schriftelijk wordt vastgelegd (veelal door een makelaar), is er al via de makelaar mondelinge overeenstemming bereikt over de belangrijkste onderwerpen zoals de koopprijs en de datum van levering. Dat betekent dat er een paar dagen tussen de mondelinge overeenstemming en de schriftelijke vastlegging kunnen zitten.
Wat als de verkoper een nieuw en hoger bod krijgt?
Juist nu de woningmarkt weer aantrekt en soms biedingen gedaan worden boven de vraagprijs, gebeurt het regelmatig dat de verkoper na de mondelinge overeenstemming met de koper nog weer een hoger bod krijgt van een andere belangstellende. Mag de verkoper daar op in gaan, en gaat je droomhuis dan alsnog aan je neus voorbij?
In de rechtspraak is inmiddels duidelijk aangenomen dat de particuliere verkoper de eerste mondelinge verkoop zonder gevolgen mag annuleren en dus in zee mag gaan met een nieuwe gegadigde. Het schriftelijkheidsvereiste beschermt de particuliere verkoper in zekere zin dus ook, terwijl dat in dit soort situaties meestal toch niet goed voelt. Voor de rechter is echter de duidelijkheid in het rechtsverkeer een belangrijke factor om toch vast te houden aan het schriftelijkheidsvereiste als voorwaarde voor een rechtsgeldige en afdwingbare koopovereenkomst. Als eerste koper vis je dan dus achter het net, of je moet weer opnieuw een (hoger) bod uitbrengen.
Snel en goed vastleggen dus van groot belang
De koop van een woning wordt pas definitief wanneer die schriftelijk is vastgelegd en de koopovereenkomst door alle partijen ondertekend is. Pas dan heeft de koper dus zekerheid en kan de champagne ingeschonken worden. Het spoedig schriftelijk vastleggen van de koop geeft de koper dus zekerheid.
Bedenktermijn van 3 dagen
Bedenk daarbij wel dat de koper in die situatie nog wel het wettelijk bedenkrecht van 3 dagen na de schriftelijke vastlegging heeft waarbinnen hij alsnog zonder problemen de koop kan annuleren. Dat kan de particuliere verkoper dan weer niet.
Ligt anders bij professionele verkoper
Het bovenstaande is anders wanneer de verkoper geen particulier is, maar een professionele partij (denk bijvoorbeeld aan een projectontwikkelaar). Een professionele partij is verplicht om na de mondelinge overeenstemming mee te werken aan het vastleggen van de afspraken in een schriftelijke overeenkomst. Onderhandelen met nieuwe gegadigden is voor de professionele verkoper dus in principe niet toegestaan.
Mr. H.K. (Harry) Scholtens
