Door verjaring eigenaar geworden van grond of toch niet?
Het gebeurt regelmatig dat inwoners gemeentegrond in bezit nemen. Bijvoorbeeld door (een stukje) gemeentegrond bij hun tuin te trekken of een strook langs een sloot waarop akkerbouwers hun gewas inzaaien. Als dit gebruik meer dan 20 jaar duurde, kon de gebruiker door (bevrijdende) verjaring de eigendom van de grond verkrijgen. Kon, want sinds twee uitspraken van De Hoge Raad en het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ligt dit wat anders. In deze bijdrage zal ik ingaan op twee belangrijke beperkingen van deze manier van eigendomsverkrijging.
Bevrijdende verjaring
Wanneer een gebruiker grond van bijvoorbeeld de gemeente in bezit neemt, en zich voor buitenstaanders als eigenaar gaat gedragen, kan na 20 jaar deze bezitter de eigendom daarvan verkrijgen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer openbaar groen of een braak liggend stuk grond van de gemeente bij een tuin wordt getrokken, door er een hek omheen te plaatsen. Als de bezitter dit stuk grond goed onderhoudt en door het plaatsen van een hek ervoor zorgt dat niemand er overheen kan lopen, lijkt het alsof de bezitter ook de eigenaar van de grond is. Als de gemeente hier 20 jaar niets tegen doet kan zij de eigendom van de grond aan de bezitter verliezen.
Uitspraak Hof: strenge eisen aan bezitsvereiste
De belangrijkste voorwaarde voor deze eigendomsverkrijging is dat er sprake is geweest van (ondubbelzinnig) bezit. Tot voor kort werd al snel geoordeeld dat daarvan sprake was als de gebruiker van de grond openbaar groen bij zijn tuin trok en dit omheinde. Maar het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van afgelopen november hier een strengere eis aan gesteld.
In de zaak die voorlag had een akkerbouwer ruim 20 jaar geleden stroken grond in gebruik genomen die tussen het water van de tocht en de door hem verkregen percelen waren gelegen. Deze stroken grond waren eigendom van het Waterschap. Toen het Waterschap de tochten wilde gaan verbreden heeft zij de akkerbouwer erop gewezen dat stroken grond eigendom waren van het Waterschap. De stroken zouden door de verbreding deels verloren gaan. De akkerbouwer accepteerde dat niet en stapte naar de rechter. De rechter wees de vordering van de akkerbouwer af en ook het hof gaf hem in hoger beroep geen gelijk.
Het hof stelt voorop dat het bij bezit moet gaan om het houden van de grond voor zichzelf. Bij pacht, huur of bruikleen houdt de gebruiker de grond voor een ander. Het hof beschouwt dat laatste niet als bezit. Bepalend is dat door uiterlijke omstandigheden het duidelijk moet zijn dat iemand de grond echt voor zichzelf houdt. Daar het bewerken van landbouwgrond net zo goed gedaan kan worden door een pachter, huurder of bruiklener, is dat bewerken alleen niet voldoende om (ondubbelzinnig) bezit aan te nemen, want betrokkene zou immers net zo goed pachter, huurder of bruiklener kunnen zijn en dan houdt hij de grond niet voor zichzelf. Dit is de reden waarom het hof de vordering afwees.
Kritiek
Is hiermee de kous af? Dat is nog maar de vraag, want op het arrest van het hof is veel kritiek gekomen. Volgens verschillende rechtsgeleerden was het namelijk niet voldoende dat bijvoorbeeld het ploegen of oogsten van de grond ook kon duiden op gebruik door een huurder of een pachter. Volgens een eerdere uitspraak van de Hoge Raad moet er namelijk ook sprake zijn van aanwijzingen waar de oorspronkelijk eigenaar uit kon afleiden dat de gebruiker daadwerkelijk een huurder of pachter was. Het hof heeft hier echter geen aandacht aan besteed. Daarom is de uitspraak van het hof voor discussie vatbaar en wordt er misschien nog cassatieberoep ingesteld bij de Hoge Raad. Bij het schrijven van deze bijdrage (9 januari 2019) is het nog niet duidelijk of de akkerbouwer een dergelijk beroep heeft ingesteld.
Eigendomsverlies door verjaring kan onrechtmatig zijn
Maar dan speelt er in dit soort zaken nog een ander punt waar de Hoge Raad vorig jaar al uitspraak over heeft gedaan. Ons hoogste rechtscollege heeft namelijk bepaald dat het eigendomsverlies onder omstandigheden onrechtmatig kan zijn, ook als is de bezitter van de grond na 20 jaar eigenaar geworden. Het eigendomsverlies door verjaring, zonder enige vorm van compensatie voelt immers voor de voormalig eigenaar als een onrechtvaardige uitkomst.
De Hoge Raad heeft voorwaarden benoemd waaronder de eigendomsverkrijging na 20 jaar tegenover de vorige eigenaar onrechtmatig kan zijn. Er moet sprake zijn van schade en er moet een rechtstreeks verband bestaan tussen het onrechtmatig handelen en de schade. Zeker als de nieuwe eigenaar bekend was met de vorige eigenaar en dat die laatste de eigendom enkel door de verjaringstermijn is kwijtgeraakt, kan deze aansprakelijk worden gehouden. De vorige eigenaar kan vragen om een schadevergoeding maar die kan ook in natura worden betaald door een veroordeling tot het (terug)leveren van de grond aan de voormalige eigenaar.
Langere verjaringstermijnen van 40 jaar en 25 jaar
De termijn daarvoor is ook weer 20 jaar. Dat betekent dus dat het voor degene die door verjaring eigenaar is geworden het pas na het verstrijken van 40 jaar duidelijk is dat hij niet meer met een claim tot schadevergoeding van de vorige eigenaar kan worden geconfronteerd. Maar pas op, als de vorige eigenaar al op de hoogte was van het eigendomsverlies (na 20 jaar) én de persoon die de eigendom heeft verkregen, dan zal de voormalige eigenaar veel sneller aan de bel moeten trekken. In dat geval heeft deze namelijk een termijn van maximaal 5 jaar om hier wat tegen te doen.
Conclusie
De toekomst en de praktijk zal moeten uitwijzen wat de gevolgen zijn van de hiervoor genoemde uitspraken. Mocht u met een dergelijke kwestie te maken krijgen of in het verleden hebben gehad, neemt u dan gerust contact met ons kantoor op. We kunnen dan voor u beoordelen wat uw rechten zijn en hoe u daar het beste invulling aan kunt geven.
Yaron van der Horst
