In de column van februari van dit jaar heeft mijn kantoorgenoot mr. G.J. Baken de “gevaren” van tijdelijke verhuur van een leegstaande koopwoning besproken. Met de vakantieperiode voor de deur zal ik ingaan op de tijdelijke onderverhuur van (sociale) huurwoningen. Dit mede naar aanleiding van de stormachtige groei van tijdelijke onderverhuur via de website Airbnb.
Airbnb
Op de website van Airbnb worden (delen van) woningen voor tijdelijke verhuur aangeboden. Aan de verhuurkant zijn het vaak particulieren die dan zelf op vakantie zijn en of voor langere tijd in het buitenland verkeren en op deze wijze extra inkomsten ontvangen. Aan de huurkant zijn het voornamelijk toeristen en expats, die behoefte hebben aan een tijdelijk onderkomen.
Airbnb is dus een soort marktplaats voor de tijdelijke verhuur van (delen van) woningen.
Verbod op onderverhuur
In de meeste huurcontracten is een verbod voor onderhuur opgenomen. Daarnaast is in de meeste huurcontracten opgenomen dat de huurder zelf in de woning moet wonen. Indien de huurder toch overgaat tot onderverhuur, ongeacht of hij er zelf nog wel of niet woont, kan deze overtreding door de huurder van het huurcontract leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
Rechtbank Amsterdam
Op 8 mei 2015 heeft de rechtbank Amsterdam zich over deze kwestie uitgelaten. In deze zaak ging het om de tijdelijke verhuur van een sociale huurwoning waarbij onderhuur verboden was. De huurder verbleef de afgelopen 3 jaar gedurende een aantal weken tot een aantal maanden in het buitenland. Via de website van Airbnb heeft hij zijn huurwoning steeds voor korte periodes aan verschillende personen verhuurd. Volgens de huurder had hij deze inkomsten nodig.
Onderverhuur op grote schaal
De rechtbank Amsterdam heeft bepaald dat deze tijdelijke onderverhuur in strijd is met de huurovereenkomst en dat de verklaring van de huurder dat hij deze inkomsten nodig heeft geen rechtvaardiging oplevert voor het niet nakomen van zijn huurovereenkomst. Nu er sprake is geweest van verboden onderverhuur op grote schaal (in ieder geval meer dan 20 keer, gedurende 570 nachten) is de rechtbank van oordeel dat de huurder toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dit leidt dan ook tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het appartement. De huurder wordt ook nog veroordeeld in de onderzoekskosten van ca. € 10.000,– en een boete van ca.7.500,–.
Aanvullende regels
Omdat in Amsterdam veel (huur)woningen via de website van Airbnb worden aangeboden, heeft de gemeenteraad van Amsterdam besloten om het tijdelijk verhuren van woningen onder bepaalde voorwaarden toe te staan. De verhuurder moet onder andere toeristenbelasting betalen, de maximale verhuurperiode is op 2 maanden gesteld en de woning mag aan maximaal 4 personen worden verhuurd. Verhuur van sociale huurwoningen is echter niet toegestaan. Of andere gemeenten gaan volgen is de vraag, maar kan zeker niet uitgesloten worden.
Conclusie
Hoe aantrekkelijk het dus ook is om gedurende je eigen vakantie je sociale huurwoning tijdelijk onder te verhuren (extra inkomsten), deze onderverhuur kan tot hele vervelende consequenties leiden met zelfs ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning tot gevolg. Airbnb zal in de lucht blijven hangen, u als huurder staat echter op straat.