Gezamenlijke eigen woning
Het wordt steeds moeilijker wordt om voor een huurwoning in aanmerking te komen. Zeker voor twee samenwoners met ieder een eigen inkomen; voor een sociale huurwoning zijn de inkomensgrenzen dan al gauw een belemmering, terwijl voor huurwoningen in de private sector forse huurprijzen gelden. Een woning kopen komt dan al gauw in zicht. In dit artikel zal ik ingaan op de haken en ogen die zitten aan het samen met je levenspartner kopen van een woning.
Wie koopt de woning?
Het is goed om stil te staan bij de vraag of een van de partners de woning koopt, of dat de woning gezamenlijk eigendom wordt. Als de partners getrouwd zijn in gemeenschap van goederen zal de woning altijd gezamenlijk eigendom zijn. Als er huwelijkse voorwaarden zijn, kan ervoor gekozen worden dat een van beiden de woning koopt. Bij ongehuwd samenwonenden bestaat ook de keuze om de woning hetzij gezamenlijk te kopen of dat een van beiden de woning koopt. Met name als een van beiden eigen geld besteedt aan de aankoop van de woning, kan dat een reden zijn om die persoon ook eigenaar van de woning te laten worden.
Sluiten hypotheeklening
Het kopen van een woning gaat in de praktijk vrijwel altijd gepaard met het afsluiten van een hypotheeklening. Als beide partners eigenaar worden, zal ook de hypotheeklening gezamenlijk worden gesloten. Beiden worden dan hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheeklening.
Als de woning door een van beiden wordt gekocht, zal de bank er een sterke voorkeur voor hebben dat de hypotheeklening door beiden gezamenlijk wordt aangegaan. Dat is juridisch gezien een bijzondere en onwenselijke constructie: iemand gaat immers een aanzienlijke schuld aan terwijl daar geen eigendom tegenover staat!
Wat bij einde relatie?
De onwenselijkheid van deze constructie komt naar voren als de relatie eindigt. Een van de partners heeft dan wel een schuld, maar geen mede-eigendom van een woning. Als de woning een overwaarde heeft, lost dit probleem zich in de praktijk nog wel op en zal de eigenaar van de woning veelal bereid zijn eraan mee te werken dat de ex-partner wordt ontslagen uit de hoofdelijke hypotheekverplichtingen. Overigens kan dat alleen met medewerking van de bank. En dat hangt weer af van de inkomenspositie van de eigenaar van de woning: kan hij of zij de gehele hypotheekschuld op zich nemen?
Als de woning een onderwaarde heeft, wordt het lastiger. De eigenaar van de woning zal dan niet snel in staat zijn de volledige hypotheekschuld op zich te nemen omdat de bank daaraan veelal geen medewerking zal verlenen. In dat geval blijft de gezamenlijke hypotheekschuld bestaan. Bij verkoop van de woning blijft er een restschuld, waarvoor ieder hoofdelijk, d.w.z. voor het geheel, aansprakelijk is.
Gedwongen verkoop woning
In de praktijk komt het regelmatig voor dat bij beëindiging van de relatie een van de partners al snel elders gaat wonen. Degene die in de woning blijft wonen, wil dan vaak de woning overnemen. Mede omdat de bancaire regels voor hypotheekverstrekking in de afgelopen jaren behoorlijk zijn aangescherpt, is dat echter niet altijd mogelijk. Degene die uit de woning is vertrokken wil dan vaak toch wel van de hypotheekschuld af. Uitgangspunt is dan dat de woning verkocht zal moeten worden om op die manier van de hypotheekschuld af te komen, of (bij een onderwaarde) de hypotheekschuld zo klein mogelijk te maken. Zo nodig kan soms zelfs gedwongen verkoop via een uitspraak van de rechter worden afgedwongen.
Uiteraard is het in die situatie altijd beter om te proberen samen tot goede en werkbare oplossingen te komen, zodat ieder weer verder kan met het opbouwen van een nieuwe levensfase.
Nardie van Ham-Oude Elferink
Mario Versendaal
