Een goed huurcontract voorkomt eindeloze discussies – over huurprijs, onderhoud, opzegging of wat je huurder wel/niet mag doen in jouw pand. In deze blog lees je de 8 punten waar je als verhuurder écht op moet letten.
1. Winkelruimte of overige bedrijfsruimte?
In het huurrecht maken we onderscheid tussen twee hoofdtypen bedrijfsruimten:
– winkelruimte (artikel 7:290 BW): denk aan winkels, horecazaken, kappers. Deze huurders genieten extra huurbescherming.
– overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW): Dit zijn bijvoorbeeld kantoren, loodsen, garages of praktijkruimtes. Deze huurders hebben minder bescherming.
Als verhuurder is het cruciaal om dit onderscheid correct toe te passen. Het bepaalt namelijk welke regels van toepassing zijn op onder andere de duur van de huurovereenkomst en de beëindigingsmogelijkheden.
2. Looptijd en verlenging
Bij winkelruimte geldt vaak het model “5 + 5 jaar” (vijf jaar huur met stilzwijgende verlenging met nog eens vijf jaar). Voor overige bedrijfsruimte kun je in principe vrij de looptijd afspreken.
Let op: als je kortere termijnen afspreekt dan wettelijk is toegestaan, moet je dat goed motiveren of toestemming vragen aan de kantonrechter. Zonder goede vastlegging kan de huurder alsnog aanspraak maken op de wettelijke termijnen.
3. Huurprijs en indexatie
Natuurlijk spreek je een maandelijkse huurprijs af, maar vergeet ook de indexering niet. Meestal wordt deze jaarlijks aangepast aan de hand van de CPI (Consumentenprijsindex). Zet in het contract duidelijk:
– wanneer de indexatie ingaat
– welke index wordt gebruikt
– of de indexatie automatisch of op verzoek plaatsvindt
Dit voorkomt discussies – vooral bij lange huurperiodes of bij flinke inflatie, zoals de afgelopen jaren.
4. Servicekosten en bijkomende kosten
Naast de kale huur kunnen ook servicekosten in rekening worden gebracht: denk aan schoonmaak, beveiliging of onderhoud van gemeenschappelijke ruimten. Wees hierbij zo specifiek mogelijk: wat zit er precies in, en wat niet? Zeker bij bedrijfsverzamelgebouwen of winkelcentra is dit een punt van aandacht.
Zorg ervoor dat de huurder weet waarvoor hij betaalt – én dat jij als verhuurder geen kosten overhoudt die je dacht te kunnen doorbelasten.
5. Gebruik van de ruimte
Leg duidelijk vast waarvoor de ruimte gebruikt mag worden. Bij winkelruimte is dit meestal een specifieke branche, zoals een kledingwinkel of kapsalon.
Waarom dit belangrijk is?
• je kunt overlast of ongewenst gebruik voorkomen.
• je behoudt controle over de uitstraling en positionering van je pand.
• je voorkomt juridische problemen bij strijdig gebruik.
Ook kun je afspreken dat gebruiksverandering alleen met schriftelijke toestemming mag.
6. Onderhuur en overdracht
Onderhuur of het overdragen van het huurcontract aan een ander bedrijf is een risico voor verhuurders. Leg daarom contractueel vast:
• dat onderhuur niet is toegestaan zonder jouw toestemming
• dat ook bij bedrijfsoverdracht of fusie toestemming vereist is
Zo voorkom je dat je met een andere huurder opgescheept zit dan waarmee je oorspronkelijk zaken deed. En dat bijvoorbeeld het pand een (andere) bestemming krijgt die contractueel of wettelijk niet is toegestaan.
7. Onderhoud: wie doet wat?
Een veelvoorkomende bron van discussie: wie is verantwoordelijk voor welk onderhoud?
De hoofdregel is:
• Huurder is verantwoordelijk voor klein dagelijks onderhoud
• Verhuurder draagt zorg voor groot onderhoud en structurele gebreken
Maar je kunt hiervan in zekere mate afwijken in het contract. Zorg dan wel voor een duidelijke verdeling én dat de huurder ermee instemt. Zo voorkom je verrassingen bij lekkages, defecte installaties of verouderde systemen. Meestal wordt dit ook uitgebreid geregeld in de algemene bepalingen bij het huurcontract.
8. Beëindiging en ontruiming
Een van de lastigste zaken in de praktijk is het beëindigen van de huurovereenkomst. Zeker bij winkelruimte gelden strikte regels – denk aan opzegtermijnen en opzeggronden die door de rechter getoetst worden.
Voor overige bedrijfsruimte is de opzegging juridisch eenvoudiger, maar alleen als het contract daar duidelijk in voorziet. Leg dus goed vast:
• Hoe en wanneer opzegging kan plaatsvinden
• Of er opzeggronden zijn vereist
• Wat er gebeurt als de huurder niet op tijd vertrekt
Zo houd je grip op je planning én je inkomsten.
Tot slot: laat je contract controleren
Een goed huurcontract voor bedrijfsruimte is maatwerk. De voorbeelden hierboven geven een eerste indruk van wat belangrijk is, maar de praktijk is vaak complexer. Of je nu één pand verhuurt of meerdere: een fout in het contract kan je jarenlang achtervolgen.
Heb je vragen over een bestaand huurcontract of wil je als verhuurder zeker weten dat jouw afspraken juridisch kloppen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij denken graag met je mee voordat het misgaat.
