RECHT VAN OVERPAD: HOE ZAT HET OOK ALWEER?
Iedereen heeft er vast wel eens van gehoord: recht van overpad. Je mag gebruikmaken van de grond van iemand anders om bijvoorbeeld bij jouw eigen grond te komen. In de Noordoostpolder komt het ook regelmatig voor. Het zijn dan vaak boerenerven waarop een recht van overpad is gevestigd zodat anderen bij hun akkers kunnen komen. Het speelt echter ook bij blokken van arbeiderswoningen, waarbij de bewoners van de woningen in het midden van het blok dan recht van overpad hebben over het terrein van de bewoners van de hoekwoningen om achter hun woning te kunnen komen.
Een recht van overpad geeft in de praktijk met enige regelmaat problemen. Wat moet je wel en wat hoef je niet te dulden? Is er überhaupt recht van overpad? En wat gebeurt er als de grond verkocht wordt? Mag die nieuwe eigenaar dan nieuwe eisen stellen aan het recht?
Hoe zat het ook alweer met het recht van overpad? Deze blog gaat daarop in.
Zakelijk recht
De wet noemt het recht van overpad een erfdienstbaarheid. Dat is een zakelijk recht: het rust op een (onroerende) zaak. Er zijn altijd (ten minste) twee erven bij betrokken. Het erf waarover jij mag gaan om bij jouw eigen grond te komen, noemt de wet het dienende erf. Jouw grond is dan het heersende erf.
Zoals gezegd is het recht van overpad een zakelijk recht. Het is daarmee in principe onafhankelijk van de persoon die eigenaar is van het betrokken erf. Als het recht van overpad eenmaal is ontstaan, blijft het (in beginsel) op het erf zitten. Ook als er een nieuwe eigenaar komt. Dit is de reden waarom een recht van overpad moet worden ingeschreven bij het Kadaster. Als je een stuk grond koopt moet je immers kunnen weten of iemand anders van die grond gebruik kan maken.
Ontstaan bij overeenkomst
Recht van overpad ontstaat in de meeste gevallen door vestiging met een notariële akte. Twee buren spreken bijvoorbeeld af dat de ene over het erf van de ander mag gaan en leggen dat netjes vast bij de notaris.
So far so good zou je denken. Niet dus. Vaak zijn deze aktes niet heel duidelijk. Er zit bijvoorbeeld geen tekening bij van de erven en waar het recht van overpad precies langs loopt. De eerste eigenaren wisten dit wel, maar na verloop van tijd is de grond meerdere keren verkocht. Dan kan onduidelijk zijn wat er nou precies is afgesproken. Het is daarom verstandig het recht van overpad uitgebreid te beschrijven en met foto’s of tekeningen vast te leggen.
Overigens kan de eigenaar van het dienende erf, dus het erf waarop het recht van overpad rust, een ander gedeelte van het erf aanwijzen voor de uitoefening van het recht. Mocht de buurman bijvoorbeeld eerder via de linkerkant van het woonhuis op het achterliggende terrein komen, door de aanbouw van een serre kan het nodig zijn nu via de rechterkant te gaan. Zo’n wijziging is mogelijk, als het niet te veel hinder voor de gebruiker van het recht van overpad meebrengt.
Ontstaan door verjaring
In lang niet alle gevallen is het recht van overpad netjes in een akte vastgelegd. Het komt ook regelmatig voor dat er onderling afspraken worden gemaakt zonder die op te schrijven. Daarna wordt de grond verkocht en vaak ontstaan dan problemen. Wie heeft dan waar recht op?
Een recht van overpad kan ook ontstaan door verjaring. Dat kan het geval zijn als iemand lange tijd gebruik maakt van bijvoorbeeld een pad op het erf van iemand anders, in de gerechtvaardigde veronderstelling dat hij daartoe ook het volste recht had (ook al is dat eigenlijk niet zo). Dat noemt de wet te goeder trouw zijn. Zo iemand moet dan wel zogenoemde ‘bezitsdaden’ hebben verricht. Alleen het gebruiken van het pad is niet voldoende. De gebruiker moet zich ‘ondubbelzinnig en openbaar’ hebben gepresenteerd als bezitter van het recht van overpad. Dat kan bijvoorbeeld door het plaatsen en onderhouden van een hek naast het pad. In de praktijk wordt niet snel aangenomen dat iemand bezitsdaden heeft verricht. Is dat wél het geval en is iemand ook te goeder trouw, dan krijgt diegene door (verkrijgende) verjaring na 10 jaren ook daadwerkelijk het recht van overpad.
Het recht van overpad kan zelfs ontstaan als iemand wist dat hij geen recht had om het pad te gebruiken. Diegene is dan te kwader trouw. Presenteert diegene zich 20 jaren lang als bezitter, waarbij openbare en ondubbelzinnige bezitsdaden zijn verricht, dan verkrijgt hij alsnog het recht van overpad door (bevrijdende) verjaring. Dat kan onrechtvaardig voelen. Overigens kan de oorspronkelijke eigenaar dan nog wel schadevergoeding vorderen. Dat kan ook in natura, waarbij de oorspronkelijke grond weer teruggegeven moet worden.
Verjaring wordt door rechters niet snel aangenomen.
Persoonlijk recht
Wat veel vaker voorkomt, is dat iemand een persoonlijk recht heeft verworven om het erf van een ander te gebruiken. Voorbeeld: twee buren zijn goed bevriend. De ene geeft de andere het recht om met een tractor over zijn erf te rijden, zodat hij wat beter bij zijn akker kan komen. Als dit recht niet als recht van overpad is vastgelegd, is het (waarschijnlijk) een persoonlijk recht. Zo’n recht is gekoppeld aan de buurman als persoon. Als hij zijn perceel verkoopt, heeft de nieuwe eigenaar niet automatisch óók het recht om met een tractor over het erf van de buurman te rijden.
Soms is niet helemaal duidelijk of er sprake is van een recht van overpad of een persoonlijk recht.
Minst bezwarende wijze
Stel er is een recht van overpad gevestigd. Op welke manier mag dat dan gebruikt worden? De buurman mag met de fiets over het erf, maar mag het ook met een kleine vrachtwagen?
Partijen maken hierover vaak afspraken in de vestigingsakte. Maar dat gebeurt lang niet altijd. Als schriftelijke afspraken ontbreken, wordt gekeken naar de manier waarop het recht van overpad in het verleden is gebruikt en naar wat gebruikelijk is volgens de plaatselijke gewoontes.
De wet bepaalt wel een zekere ondergrens: de uitoefening der erfdienstbaarheid moet op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze geschieden. De eigenaar van het dienende erf hoeft dus niet alles te dulden.
Dat is ook belangrijk als er een nieuwe eigenaar komt die van het recht van overpad gebruikmaakt. Zo’n nieuwe gebruiker mag niet ineens eenzijdig de voorwaarden veranderen. Mocht de eerdere eigenaar alleen lopend over een pad, dan mag de nieuwe eigenaar het pad niet verbreden en er ook met een auto overheen gaan.
In de praktijk levert de uitoefening van het recht van overpad regelmatig geschillen op. Vaak is dat zo als de betrokken erven van eigenaar wisselen. Het is dan belangrijk om goed te kijken naar de schriftelijke afspraken en als die er niet zijn naar de eerdere invulling van het recht van overpad. Eventueel kan, als onderling overleg niet slaagt, aan de rechter worden gevraagd om de voorwaarden voor het gebruik vast te stellen of te wijzigen.
Noodweg
Stel nu dat een erf helemaal ingeklemd zit tussen andere erven en volledig afgesloten is van de openbare weg. Er blijkt ook geen recht van overpad of een soortgelijk persoonlijk recht te zijn. Wat dan?
Daar heeft de wetgever een oplossing voor gevonden: de noodweg. Dit lijkt sterk op het recht van overpad.
De eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare (vaar)weg, kan van de eigenaar van een naastgelegen erf verzoeken van zijn erf gebruik te mogen maken. Dit kan alleen als zonder zo’n noodweg de ´behoorlijke exploitatie van het erf niet mogelijk is’. Het verschilt van geval tot geval wat daaronder wordt verstaan.
De eigenaar van het erf waarop de noodweg ligt, moet daarvoor wel betaald krijgen. Daar komt bij dat de noodweg vervalt als die niet meer nodig is.
Conclusie
Over het recht van overpad ontstaan regelmatig geschillen. Het is dan erg belangrijk om nauwkeurig uit te zoeken of er een recht van overpad is en hoe dat eventueel gebruikt moet worden. Dat is vaak lastiger dan het in eerste instantie lijkt.
Schakel daarom altijd een advocaat in als je te maken krijgt met het recht van overpad en advies daarover wilt. Scholtens Advocaten heeft hiermee veel ervaring en helpt graag verder!
